本文整理自“IMA管理会计大咖云讲堂”在线节目

宁波市轨道交通集团有限公司财务管理部副总经理

刘春燕，CMA

宁波市轨道交通物产置业有限公司是宁波市轨道交通集团有限公司下属全资子公司，2021年完成职业经理人改革，被国资委列为盈利性重点子企业，主要从事房产开发、物业服务、房屋租赁、商业（含酒店）经营管理、地铁传媒、代建工程等业务。伴随我国房地产行业正在寻求新的平衡，“高杠杆、高周转、高房价”的“三高”经营模式走向终结，并逐步向“高品质、优质物业、轻重（轻资产和重资产）并举”转型，行业竞争激烈。在此背景下，结合自身精细化管控要求，公司于2022年以建设会计数智化管理平台为切入点，开始构建具有本公司特色的项目经营管控平台和数智化经营管理体系，打造竞争优势。

一、总体规划

通过按“整体规划、分步实施”战略规划进行筹备，结合公司业务板块的不断深化，分三个阶段开展实施。“会计数智化建设平台”项目建设为第一阶段建设目标，目前已完成实施和集团内部验收，实现了精准营销、成本管理、销售业务在线、财务管理系统一体化，完成了会计数智化技术平台骨架的构建，整体实施效果良好。

基于一期项目的良好效果，第二阶段于2024年1月完成合同签订，4月份实现长租公寓、商业资产经营业财一体化、自动化，大大提高了商业板块的人均效能。二阶段的目标是通过租赁与运营系统、物业系统等模块深化建设，打通公司房产业务售前、售中、售后的客户资源和信息，拉通公司房产、商业、物业等板块，实现生态链各环节的客户数字资产共享，打造本公司创新集成平台V2.0版本，目前推进进度过半。

第三阶段的目标则是全面完成大运营体系建设，实现数字化产业协同与全面应用阶段。后续将持续迭代建成物产置业创新集成平台V3.0版本，实现各业务互联互通，并形成全面常态化应用，最终形成数智化运营管理体系。

二、项目建设分析

项目始于2022年11月，当月基本完成营销、成本、财务条线业务调研，12月份进行业务方案梳理。2023年1月份开始系统建设，至6月份完成试点项目验收，总体进度稳健。

从平台框架看，项目以业务基础平台为底座，收（收入系统，亦即销售系统）支（成本系统，亦即指出系统）过程管理业务系统为核心，聚焦经营指标，实现动态预算分析，与财务系统实现无缝对接，建立了会计数智化管理平台。

平台的建设主要实现了以下三个目标：

（一）成本管控在线化，数据沉淀实时化

1.房地产行业有别于集团主业轨道交通之处在于，其因市场行情变化快且大，需要多版本目标成本。平台建立后，通过在线多版本目标成本开展模拟分析，做到了不同阶段的目标成本管控；通过预警强控机制，实现了对目标成本、合同付款、合同变更等关键业务的管控，避免发生超支、超付等情况，最大限度减少无效成本。

2.实现了成本管理业务流程标准化、成本控制规范化、成本核算精细化，建成了标准化的清单级造价管控体系（按照财务会计核算要求分设三级科目），并与财务系统无缝链接，实现造价数据沉淀应用闭环，一键自动生成财务凭证，达成业财一体化。

3.实现了工程全过程造价数据资产管理，指标数据自动归集、沉淀，为预结算审核、成本测算、动态成本、投资测算提供基础数据，推行价值成本管理。

（二）营销管控在线化，营销管控精细化

1.通过云客系统，对案场客服、销售人员前期蓄客、过程跟进等进行全过程精细化管理，动态记录和跟踪接待动线、时长等案场管理情况，如记录和跟踪客户要求等，精准识别客户真实意向，之后通过AI数据分析评估客户意向，深度挖掘客户价值，助力后续项目开发。

2.通过联动房源管理，实时了解存货结构、库龄结构、分布结构等，避免出现一房多卖等错误现象；灵活调整动态经营策略，在线模拟定价/调价（系统可根据销售方案展示动态利润变化），确定最佳价格，调整方案制定应对之策。

3.对财务数据实时监控，并通过系统明确回款节点及责任人，实现回款有效追踪，保障回款和资金安全；实现销售数据实时联通财务系统，一键自动生成会计凭证。

（三）业务财务一体化，经营决策在线化

1.在前两个系统模块的有力支撑下，高层决策支持的经营数据可直接通过信息化工具实时获取。系统多角度动态展示业务数据与财务数据，强化了监测预警和风险防范功能，极大提高了决策效率。

2.通过业财数据融合、统一运营指标体系，拉通了投资、运营、财务、成本、营销各模块，做到全价值链条的无缝衔接，实现在线动态利润分析，使经营决策精准高效。

截至2024年6月底，项目成本系统上线1个试点项目、推广了10个项目；销售系统、云客系统共上线1个试点项目，推广4个项目。从效率提升角度看，成本系统、销售系统共覆盖大概62个子流程模块，而云客系统已经沉淀了10,000组客户资源，平均审批时长节约5天。

以成本系统为例，录入数据的颗粒度非常细，内置程序较多，审批人根据权限可以实时查看目标成本、全景计划、合同执行等环节的全貌，可极大提高审批效率。如从目标成本分摊看，房地产业项目的业态很丰富，包括住宅、持有商业、销售商业、地下车库等，单就住宅而言，还包括高层住宅、小高层、别墅等。根据房地产相关税法，房地产企业成本分摊与所缴纳税款高度相关，分摊不合理会导致税负大大增加，所以系统中内嵌了税法允许的各种成本分摊方式，可以进行模拟分摊，在线测试税收和成本情况，进而得出相应的报价。这对于业务部门是非常有帮助的。

三、项目建设经验总结

经验之一：积极沟通、争取支持（一把手工程）

在整个项目推进过程中，最重要、最核心的部分是取得企业高层管理者的支持。信息化项目属于一把手工程，没有一把手和管理层支持，仅靠财务部门是很难实现预期效果的。例如在这一项目中，是否建设造价系统（成本系统）曾出现很大争议，因为集团已有成熟的造价系统，另外，之前一些信息化项目实施效果不佳也留下了负面影响，使得横向部门及上级领导对这一项目存在一定的抵触心理。

为此，项目组用了近一年的时间来争取上级及横向部门的支持，采用的整体策略如下：

（1）首先从必要性进行分析：深刻剖析存在问题、提出方案。例如，基于房地产行业自身特点，原有的基于地铁项目的造价系统无法根据房产市场行情变化进行动态调整，动态利润也无法计算；原有数据口径宽，与房地产成本精细化管理的需求存在差异和冲突；原有系统很难进行升级改造，无法满足房地产企业管理需求。

（2）其次是对可能性进行分析：试点项目先行，稳步推广。鉴于此前失败项目给企业经营效益带来的负面影响，我们稳妥推进，与实施方沟通后约定新的合作模式，即先实施试点项目，效果若不好，则后续项目终止。这样既避免了如以往信息化项目那样签订合同后按进度付款存在的风险，也能让实施方更加重视、更积极主动地推进项目。

（3）最后从项目实证效果进行分析：复盘试点项目成效和问题。我们将试点项目可能带来的风险和损失控制在一定范围内，实际上项目的实施效果较以往信息化项目更好，而在取得这一效果后，项目也得到了横向部门和上级领导的认可和支持。

数字化建设是一个漫长的过程，早期如果过于关注细节，很可能无法达成整体效果，因此，我们首先建立了骨干架构，抓住客户、签约、回款、库存、付款、动态成本、偏差等核心管控子模块，先行实施，强化管理标准，这样让系统成效很快展现出来，提高了业务效率，也实现了数据决策。

同时，我们也关注横向部门的使用体验，打通4个系统（数据）接口——公司系统门户、Nblink（手机端审批程序）、财务系统NC、供应商接口，打破了数据和审批“孤岛”，简化了审批流程，让横向部门愿意使用。例如系统通过供应商接口拥有了供应商全数据，之后由业务部门和财务部门审核，这样业务部门输入和维护数据的工作量大大下降，提高了其工作效率。

经验之二：整体规划、分步实施（紧扣公司战略）

此项目是紧扣公司战略，分阶段实施，而不是一次性将预算用完。第一阶段完成会计数智化平台建设，第二阶段完成全生命周期一体化管理，第三阶段建立数智化运营管理体系，配合公司整体战略有序推进。

经验之三：部门合作、管控赋能（业财一体）

首先是统一标准、数据定义，数据始发唯一。我们主要以财务会计核算口径对数据进行定义、统一录入标准，避免不同部门对同一业务有不同的数据定义，从而大大提高了数据的质量。财务部是公司数据汇总中心，数据定义好之后，业务人员只要输入数据，财务人员就可以便捷地开展成本分析，从而确保钱花在刀刃上。

其次是管控赋能，过程沉淀，六算合一。数据标准统一后，经过积累和沉淀，从工程项目来说，能让项目估算、概算、预算、核算、结算、决算都在统一的科目下开展，进而能很快计算出拿地、投资测算、利润、税收等方面的数据，相关指标也很容易找到。

最后一点是业财一体、全链闭环，有利于降本提质增效。通过项目实施，业务同财务做到了密不可分、相辅相成，任何一笔数据都是业务部门录入、财务部门审核后同步传递到财务系统，系统支持完成各类数据的比对分析，做到链路闭环，通过数据分析实时测算动态利润，达成降本体质增效的目标。

例如，财务部门可以根据业务部门输入的收付款情况，直接和银行数据进行比对，而营销管理、本量利分析、边际效益分析、项目动态利润测算等也随之出来。如果基础数据不准确、链条上各个口的数据不一致，降本提质增效将无从谈起。

总结来说，数据质量是财务的灵魂，但单靠财务人员是做不到的。经营分析都要用数字说话，每一个数字背后都是现实的管理真相，因此数据质量需要公司各部门共同维护。

业务数据由业务部门录入，而以财务会计要求建立架构，统一到财务部门进行计核，有利于以运营管理为龙头，使项目投资“六算合一”，进而消除了信息孤岛。在同一个系统中，数据是多个部门共同提供，各个部门在一起操作，拉通了投资、运营、财务、成本、营销各模块，按照统一标准和定义打通了企业数据链，部门本位主义就被弱化了。最后，内控也得到强化，因为任何数据都有两三个部门提供和审核，如果出错会很快纠正，项目动态利润也能实时反映出来，使经营决策更加精准高效。

数智化平台建设也将管理会计需求纳入信息系统规划，通过信息系统整合业财信息，及时高效推进管理会计工具的应用，如战略管理、预算管理、成本管理、营运管理、投融资管理、绩效管理、风险管理等。数智化分析能够帮助我们动态掌握公司经营的“果”，和具体项目的“因”，可有效降低经营风险。